Rappel du contexte

Le 11 mars 2007, les citoyens des communes de Crans-Montana ont accepté le Règlement communal des quotas et du contingentement (RQC) à une forte majorité.

Durant l’année 2007, plusieurs événements ont marqué la chronique. A l’échelle nationale, le Conseil fédéral a soumis aux Chambres un changement de la loi sur l’aménagement du territoire, à adopter avant l’abrogation de la Lex Koller. Le projet prévoit d’interdire toute vente de résidences secondaires, aux Suisses et aux étrangers, avant mise en vigueur des règlements communaux du type RQC. Entre-temps, la commission fédérale ayant examiné le projet de loi proposée, juge ce dernier pas assez restrictif et recommande de le renvoyer à la case départ.

Plus près de chez nous, le Conseil d’Etat valaisan a mis en vigueur le 23 novembre 2007 un règlement concernant la vente aux étrangers qui remplace le moratoire instauré il y a une année sur 7 communes valaisannes (voir ici).

Avec l’objectif de mieux comprendre les liens tissés entre ces évènements apparemment sans relations, nous allons tout d’abord décrire brièvement l’évolution des logements du type résidences secondaires réalisés ces dernières années sur le Haut-Plateau. En distinguant les logements achetés par les Suisses, et ceux destinés aux étrangers, nous pouvons ensuite mesurer l’impact du nouveau règlement du Conseil d’Etat sur notre marché de l’immobilier. Dans un deuxième temps, les effets du RQC après l’adoption du règlement du Conseil d’Etat seront analysés.

200 objets réalisés par an à Crans-Montana
Le parc immobilier des résidences secondaires à Crans-Montana concerne aujourd’hui environ 10'000 objets. Ces derniers 50 ans, en moyenne 200 objets ont été réalisés annuellement, avec des années allant jusqu’à 300 objets. Environ 40 objets (sur ces 200) ont été vendus à des étrangers, conformément à la Lex Koller. Cependant, ces dernières années, le nombre d’objets immobiliers vendus aux étrangers a systématiquement dépassé le contingent autorisé en vertu de cette loi fédérale. Il en résulte des durées d’attente de plus en plus importantes avant que l’acquéreur étranger puisse inscrire son objet au Registre Foncier. C'est pour cela notamment que le Conseil d’Etat valaisan a instauré le moratoire de décembre 2006 sur sept communes du Valais central (mais pas celles de Crans-Montana), avant de, tout récemment, publier le nouveau règlement cantonal en matière de vente aux étrangers.

Les effets du règlement cantonal
Les effets de ce nouveau règlement valaisan sont faciles à comprendre. Le canton souhaite favoriser les lits marchands, c'est-à-dire des objets immobiliers de type lits chauds qui sont plus régulièrement occupés que les logements aux volets clos. Il a donc décidé de réserver à ce genre d'objets la moitié des 330 objets octroyés pour la vente aux étrangers au Valais. Une autre partie du contingentement est destinée à éponger (ou rattraper) les objets en attente d’une inscription au Registre Foncier. Le solde, destiné aux résidences secondaires ordinaires, englobe encore environ 100 objets en Valais.
Pour les 6 communes de Crans-Montana, il restera bon an mal an une dizaine d'unités, à comparer avec environ 60 objets réellement vendus en moyenne par an aux étrangers ces dernières années.

Un frein important
Un ce qui concerne les objets à vendre aux étrangers, il est vrai que le frein sera important. Il faut cependant se rappeler que, légalement, la vente des objets immobiliers aux étrangers n’auraient jamais dû dépasser le contingent octroyé par la Confédération. Par ailleurs, ce frein s’applique de manière uniforme à l’ensemble des communes valaisannes, évitant par là toute distorsion de concurrence entre celles-ci.

Régime de faveur grâce au RQC
De façon assez paradoxale, c’est grâce au RQC que le Haut-Plateau risque de réaliser plus que ces 10 objets à vendre aux étrangers. En effet, le canton a déclaré vouloir favoriser les communes qui ont mis en place des règlements visant à maîtriser les résidences secondaires. Dans cette optique, les communes de Crans-Montana pourront plus facilement accéder à la part des contingents «Lex Koller» retenus par le canton pour les projets de lits marchands, à condition que la demande pour ce type de projets existe réellement sur le Haut-Plateau.


Quid des Suisses et Permis B ?
Toutes ces restrictions énoncées pour la vente aux étrangers ne s’appliquent évidemment pas aux acquéreurs suisses, ni à ceux disposant d’un permis B.

La vente des résidences secondaires aux Suisses sera par contre limitée par les règles de contingentement introduites par le RQC. Rappelons que ce règlement vise à limiter à 8'000 m2 par an la surface de plancher totale des résidences secondaires, donc à environ 70 logements. Si 10 objets ordinaires sont vendus aux étrangers, il restera environ 60 résidences secondaires à vendre aux Suisses. Dans l’hypothèse de création de lits marchands vendus à des étrangers, la part des logements vendus aux Suisses baissera à environ 40, sur un total de 70. Les permis B pourront occuper des logements considérés comme des résidences principales, dont le nombre n’est pas limité par le RQC.

En conclusion:

  1. Le nouveau règlement cantonal limitera les nouvelles résidences secondaires ordinaires à vendre aux étrangers à environ 10 unités par an;
  2. le fait d’avoir légiféré par rapport aux résidences secondaires permettra aux communes de Crans-Montana d’obtenir des contingents (part cantonale) pour des lits marchands vendus aux étrangers;
  3. en augmentant la capacité d’hébergement des lits chauds, ces lits du type marchand correspondent parfaitement aux objectifs fixés par le RQC;
  4. ces lits marchands, dans la  mesures où ils sont (même temporairement) occupés par des propriétaires privés, seront cependant considérés par le RQC comme des résidences secondaires (et donc contingentés dans les 8’000m2);
  5. ces dernières années, la demande  pour des résidences secondaires par des Suisses était de 120 - 160 unités par an;
  6. la demande suisse et les acquisitions autorisées par le nouveau règlement cantonal dépassent largement le contingent de 8'000 m2 prévu par le RQC.

Le RQC garde donc toute son utilité parce que:

a) il évite de dépasser la surface de 8'000 m2 par an pour les nouvelles résidences secondaires; et, inversement, on peut affirmer que la demande suisse assurera la réalisation des 8’000m2 par an;
b) il diversifie les surfaces de plancher réalisées par l’introduction des quotas;
c) il facilite la réalisation des lits marchands (ou lits chauds), y compris ceux à vendre aux étrangers, et donc l’octroi à Crans-Montana du contingent Lex Koller réservé par le canton aux communes disposant d’un RQC.


T. Ammann, aménagiste, arcalpin
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